L’acquisto della casa è un momento molto importante, al quale prestare attenzione. Commettendo infatti delle irregolarità – seppur in buona fede – si rischia di finire nel mirino del Fisco ed essere sottoposti a controlli del redditometro. Vediamo, dunque, gli errori da non fare.

Donazione del genitore Nel caso l’acquisto della casa avvenga tramite la donazione da parte di un genitore, è molto importante tracciare il passaggio di denaro. La donazione indiretta a determinate condizioni non è tassata e non richiede il notaio, ma deve essere sempre documentata.

Nel dettaglio, esistono due tipi di donazione: quella diretta e quella indiretta. La donazione diretta deve avvenire tramite notaio (il quale non è necessario solo per le donazioni di modico valore) e il pagamento tanto dell’imposta di registrazione dell’atto quanto del professionista; qualora la somma donata dal genitore è superiore a 1 milione di euro si versa anche l’imposta sulle donazioni pari al 4%. Di norma, si ricorre a tale forma di donazione quando è indifferente la ragione della donazione.

La donazione indiretta è invece finalizzata a un determinato acquisto; questa donazione prevede che il donante possa alternativamente versare i soldi direttamente sul conto del venditore, specificando che l’acquisto viene fatto in favore del donatario, oppure versare i soldi sul conto del donatario affinché questi poi li utilizzi per pagare il prezzo al venditore. La donazione indiretta non richiede né la presenza del notaio, né sconta le imposte sulle donazioni. Secondo le Sezioni Unite Cassazione (sent. n. 18725/17 del 27.07.2017), questo però accade solo a condizione che, nell’atto di acquisto, sia indicata con precisione la provenienza del denaro, in caso contrario, non si può più parlare di donazione indiretta e diventa necessario pagare le imposte sulla donazione.

Redditometro Come noto, per scoprire le evasioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate analizza gli acquisti fatti dai contribuenti. Nel caso in cui il valore dei beni acquistati o delle spese necessarie al mantenimento di tali beni eccede di oltre il 20% la dichiarazione dei redditi dell’anno in corso, può scattare un accertamento fiscale. Prima dell’accertamento fiscale, però, il contribuente è chiamato a fornire chiarimenti e a giustificare la provenienza del denaro.

E’ in questo momento, dunque, che il contribuente deve dimostrare con prove scritte che i soldi con cui ha acquistato la casa provengono ad esempio da un genitore. Per dimostrarlo è necessario un estratto conto da cui risulti il passaggio del denaro a titolo di donazione, una copia dell’assegno o una scrittura con data certa che certifichi la donazione.

Mutuo troppo elevato Se invece l’acquisto della casa avviene tramite l’accensione di un mutuo, bisogna stare attenti all'entità del finanziamento. Nel caso, infatti, la rata del mutuo sia troppo elevata rispetto al reddito dichiarato, il Fisco potrebbe avere sospetti e decidere di effettuare degli accertamenti. Le mensilità da pagare alla banca devono essere sempre proporzionate al reddito.

Accertamento del valore della casa Ci sono poi i casi in cui il venditore chiede all'acquirente una parte del prezzo in nero. Un’eventualità a cui fare attenzione perché, anche qui, possono scattare controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il Fisco, infatti, può verificare la valutazione del bene dichiarata dalle parti nel rogito e rettificarla secondo quanto appare più coerente rispetto ai prezzi di mercato.

Per farlo si basa sulle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), sulla documentazione bancaria della pratica di mutuo, sulla media dei prezzi praticati nella stessa zona. In ogni caso, l’accertamento fiscale deve essere sempre motivato e resta necessaria una verifica dello stato effettivo del bene per accertare le reali condizioni in cui versa la casa e attribuirle un valore di mercato.

↓